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[사설] 도봉, 강북구 임대주택 부담 낮추라 - 재건축시 강남 임대의 30%가 적당 - 고도제한 완화, 종상향 기회균등 필요
  • 기사등록 2023-03-08 16:15:11
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▲ 장용석발행/편집인

오세훈 서울시장이 작년 3월 2040 도시기본계획을 수립하면서 아파트 재건축, 재개발시 ‘35층 규제 폐지’를 천명했다. 박원순 시장 시절 만들어진 35층 규제로는 도시경쟁력을 살릴 수 없다는 것이 핵심이었고, 전적으로 맞는 말이다.


다만 여기에는 선행조건이 있다. 35층 이상으로 아파트를 재건축하려면 용적률을 높여야 하는데, 그런 혜택을 시가 주는 만큼 재건축 조합은 수익의 일부를 공공시설로 내놔야 한다는 점이다. 이러한 ‘기부채납’으로 주민센터와 공원, 임대아파트 등을 만드는 것이다. 이 역시 정책적 방향은 옳다. 조합 수익중 일부를 떼내 주민 전체에게 이익이 되는 시설을 만들 수 있기 때문이다.


문제는 임대아파트 비율이다. 현재 국토교통부의 ‘임대주택 의무 비율’은 재건축 용적률을 상향하면 상향한 부분의 50%이하다. 서울 어디서나 용적률을 높여서 100가구를 더 지을 수있게 되면 그중 50가구를 임대주택으로 내놔야 한다는 얘기다. 이때 구마다 아파트 가격 및 대지 조성비가 다른게 핵심이다. 강남구, 서초구는 아파트 가격이 높아 용적률을 높인뒤 그 절반을 공공 임대주택으로 내놔도 재건축에 따른 수익이 나는 반면, 아파트값이 낮은 지역인 도봉, 강북과 같은 경우는 사정이 다르다. 올라간 용적률의 최대 절반을 임대주택이 차지하고 나면 조합의 수익성이 떨어져 선뜻 재건축, 재개발에 나서려고 하지 않을 것이다.


이를 해결하는 방법은 용적률은 상향하되 권역별로 나눠 도봉 강북 지역 등 아파트가격이 낮은 지역의 임대주택 비율을 확 낮춰 상향분의 50%가 아닌 상향분의 15~20%로 정하는 것이다. 작년 11월 KB부동산의 주택가격 동향을 분석한 결과 도봉, 강북 아파트 가격은 강남,서초에 비해 30% 수준이었다. 강남 서초의 평당 가격이 9100만원선인데 비해 도봉,강북은 평당 3200만원선이었다. 그렇다면 기부채납도 그런 비율로 받아 가는 것이 맞다. 임대주택 비율 50%의 3분의 1 수준으로 말이다. 


종상향과 고도제한 완화가 선결돼야


덧붙이자면 강북 지역에 대해 관계 당국이 종상향조치에 인색한 것도 문제다. 강남은 대부분 주거지역이 3종으로 밀집돼 있고 2종 주거지역은 일부인 반면 강북은 2종 주거지역이 대부분이고 3종 주거지역은 일부인데도 강남은 종상향을 원활히 추진해 50층 높이로 재건축하게 해주지만 강북은 그렇지 않다. 이런 차별을 타파해야 한다. 북한산, 도봉산, 남산 등이 있는 강북지역의 경우 경관을 침해한다며 고도제한을 두는 경우가 많은데 그 역시 차별이다. 


종상향과 고도제한 완화는 살기좋은 도시를 만들기 위한 기회균등 조건이라는 점에서 접근해야 한다. 공공임대 비율을 확 낮추고 사업성을 높이면 주민들은 분담금을 적게 내고 일반 분양가도 낮출 수 있어 신혼 및 청년들이 주택 구입을 쉽게 할 수 있게 된다. 그러면 자연스레 인구감소가 과제인 도봉, 강북의 현안을 해결할 수 있다. 사업추진도 당연히 빨라진다. 그런 혜택이 강남에만 집중되는 식이면 곤란하다. 서울시는 이러한 점을 고려해 강남북간의 합리적 발전방안을 마련해 최대한 빠르게 진행해야 한다.


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